住一可以營業登記嗎、住三營業登記、自用住宅營業登記在PTT/mobile01評價與討論，在ptt社群跟網路上大家這樣說

以北市來說 用線上使用分區查詢就可以看出何種用地
但是要詳看分區使用說明 有些特例舉例來說

第參種商業區(依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第參種商業區使用)
(原屬第貳種商業區)
這個案例是可以當商三特使用 但原始容積仍是商二
早期北市商業地以商二和商四為主
為因應多變的商業需求 商二可以提升到商三特

第參種商業區(依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第參種商業區使用)
(原屬第參種住宅區)
這個案例是當商三使用 但原始容積仍是住三
北市區馬路邊大樓很常見 早期都是住宅地 也是因應商業需求 增加登記業種

附帶提一下
北市以外的商業用地容積率和北市並不相同
如果沒記錯 高市有商五用地 容積率是840 愛河週邊不少就是商五用地
另外有些鄉鎮也沒細分商業地種類

住宅區(信義計畫特定專用區)
或(敦南特定專用區)
這種建地適用特定專用區的容積 會比住三高

建物謄本上會記載該筆建物使用用途 如商業用途或住家用
這和當時該建物向建管單位申請使用執照內容有關
不能只看原本這筆土地使用分區類別
商業地 不一定謄本上就記載商業用 或是住宅地就一定會記載住家用
建物還是以核發的建築使用執照為準
如果要變更 需向建管申請才可

有些一樓住家或店面把謄本調出來就會發現 有停車場的持份坪數
這是早期建商常用停車場名義把坪數灌水到一樓的手法 然後再外推
現在有些建商還是在用
其實這和當初建照使用內容牴觸 已經違法 但建管單位都草草收場

中古住辦混合大樓 若使用分區是住三 且用途記載是住家
但如前面所談 使用分區可適用商三業種登記
是可以申請公司執照
但是一旦商業登記 因為是營業用 所負擔的地價稅就增加
若有租金收入 10%租賃稅跑不掉
住宅大樓可公司登記 不見得好 通常行情也比純住低一點
另外大樓土地持份不高 是不是商業地 好像沒多加分
除非是40年以上老大樓 且屬商四用地 才有看頭

: 最近看到一間房屋的土地權狀上面註明是商業用地，
: 爬文只有看到討論工業住宅和一般住宅的差別，
: 想請問如果土地權狀上面不是住三而是商用，有什麼不妥嗎?
: 是否會有向工業住宅一樣的問題呢?
: 會有水電費率較高、地價稅、房屋稅較高、脫手不易，或其他問題嗎?
: 因為整棟樓都是住家，沒有看到公司行號，
: 所以應該不是住商混合的大樓，
: 問仲介是說因為可以另外申請作為商業用途，反而比一般住三用地好?
: 相關費率與稅率都跟一般住宅一樣，不知道是否真如仲介所言?
: 煩請知道的大大幫忙解惑，感激不盡..^^

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◆ From: 202.132.132.108

→ stock123:使用分區說明中 若出現下列文字 01/21 12:15
→ stock123:是否在道路用地 (公共設施用地)(應依建築線或俟地籍測量 01/21 12:16
→ stock123:分割後，再確定)。 01/21 12:17
→ stock123:依我的經驗 通常此基地有部份土地曾被政府徵收過 01/21 12:17
→ stock123:但該建物所座落地號還是會在謄本上記載 01/21 12:18
推 kaod:營業與住宅是差在房屋稅吧,地價稅是差在有沒有辦自用住宅 01/21 12:31
→ kaod:沒辦自宅的住宅地價稅,與營業用的一樣是千分之十 01/21 12:32
→ stock123:有差 01/21 12:35
→ stock123:沒辦自用或營業用 地價稅是 自用的5倍 01/21 12:36
→ stock123:自用的地價稅是千分之二 營業用是千分之十 01/21 12:36
→ stock123:房屋稅 中古大樓差距比較小 01/21 12:37
→ stock123:自用 1.2% 營業用 3% 01/21 12:38
→ stock123:差距最大的就是 商業用地的公寓是否營業用 01/21 12:39
→ kaod:沒自用的就是千分之十了,差是差在有沒有辦自用,不是營業 01/21 12:40
→ kaod:非自用住宅地價稅率=商業工業用地價稅率 01/21 12:41
→ stock123:一般如果是住家用 都會辦自用 01/21 12:41
→ kaod:如果手上房子比家庭人口數多,那根本就沒差了 01/21 12:41
→ stock123:還是會當自用 01/21 12:42
→ kaod:比人口數多,就沒辦法每一間都登記自用了啊! 01/21 12:42
→ stock123:因為房貸利息要列舉扣除 要以自用為主 01/21 12:43
→ stock123:一年30萬扣除額 大家都想用 01/21 12:43
→ stock123:當然 如果是大戶 就另當別論 01/21 12:44
→ stock123:沒差這些錢 01/21 12:44
→ kaod:總之,營業是差在房屋稅,地價稅的1/5是差在有沒有登記自宅 01/21 12:44
→ kaod:非自宅跟營業,甚至是工廠都是一樣的稅率 01/21 12:45
→ stock123:房屋稅其實差距不大 01/21 12:46
→ kaod:看新舊,新房子差很多 01/21 12:46
→ stock123:我在本文談的是 中古大樓 01/21 12:48
→ stock123:25年左右的中古大樓 房屋稅有沒有辦自用 差距真的很小 01/21 12:50
推 kaod:自用本來就不影響房屋稅,房屋稅是差在住宅或營業或"非住非營" 01/21 12:51
→ kaod:自用住宅與非自用住宅,房屋稅沒有差 01/21 12:52
→ stock123:中古大樓 自用的房屋稅 或營業用 的房屋稅 01/21 12:52
→ stock123:兩者差距並不多 反而地價稅差距 會變多 01/21 12:53
→ stock123:所以我在本文 談的是地價稅 01/21 12:54
→ kaod:你的觀念混淆了 01/21 12:57
→ stock123:.......... 01/21 12:59
推 kaod:住宅並不一定都會申請自用住宅,所以直接講"自用"是有問題的 01/21 13:00
→ kaod:房屋稅在[自用住宅]與[非自用住宅]上面的稅率並沒有差異。 01/21 13:01
→ kaod:房屋稅: 自用=非自用<非住非營<營業用 01/21 13:02
→ kaod:地價稅:自用<非自用=營業用商業=營業用工業 01/21 13:02
→ stock123:房屋稅 沒有非自用這種 01/21 13:06
→ stock123:只有自用 非住非營 營業用 營業減半 01/21 13:07
→ kaod:對啊,所以你不能說是自用,因為在房屋稅上只有分住宅與營業 01/21 13:07
→ stock123:自用1.2% 非住非營2% 營業2% 01/21 13:07
→ kaod:住宅中才分成自用住宅與非自用住宅 01/21 13:08
→ stock123:你沒看到我文中 用途是住家嗎 01/21 13:08
→ stock123:"住宅中才分成自用住宅與非自用住宅" ??? 01/21 13:09
→ stock123:就沒有 非自用住宅這項 01/21 13:09
→ kaod:所以我說你的觀念混淆了,住家又不一定是自用 01/21 13:09
→ stock123:應該是你弄錯了吧 01/21 13:10
推 kaod:住家不一定是自用,你一直用自用來代替整個住宅是有問題的 01/21 13:11
→ stock123:...... 01/21 13:12
→ stock123:有那段可以證明 01/21 13:13
→ stock123:我在本文中 都沒提過房屋稅的字眼 01/21 13:13
→ stock123:你硬要湊進來 01/21 13:14
→ stock123:原PO的問題 你有看嗎 01/21 13:14
推 kaod:看一下你的原文吧! "因為是營業用 所負擔的地價稅就增加" ?? 01/21 13:17
→ stock123:不是嗎 01/21 13:17
→ kaod:完全錯誤的觀念,地價稅會減少是因為登記成自用住宅 01/21 13:17
→ stock123:自用改營業用 地價稅不會增加嗎 01/21 13:17
→ kaod:沒有登記為自用住宅時,有沒有設公司地價稅都是一樣的 01/21 13:18
→ kaod:你忽視了有一些房子並不會登記成自用住宅 01/21 13:18
→ kaod:所以我說你一直用"自用"來代替整個"住宅用"是有問題的。 01/21 13:20
→ stock123:我談的就是原先自用 改營業用 01/21 13:22
→ stock123:這是我討論的方向 至於要不要討論原先是不是自用 01/21 13:23
→ stock123:你應該另開專題 01/21 13:23
→ stock123:地價稅的影響 就是自用稅率和一般稅率的差別 01/21 13:24
→ stock123:在本文 我談的是由自用 變更商業登記的影響 01/21 13:25
→ stock123:你要增加討論內容 我不反對 但是你要看我原先討論的問題 01/21 13:25
→ stock123:如果原先就不是自用 那我寫本文幹麻 01/21 13:27
推 kaod:你原文沒說是"自用",全文根本沒有自用兩字,所以我才要糾正你 01/21 13:27
→ kaod:誰說買了一間房子一定要遷戶籍進去,並辦理自宅的? 01/21 13:27
→ stock123:糾正我? 01/21 13:28
→ stock123:25年中古大樓 40坪 房屋稅從自用到營業 你覺得會差多少 01/21 13:29
→ stock123:你繳過中古大樓營業用房屋稅沒 01/21 13:29
推 kaod:房屋稅沒有"自用",請稱呼為"住家用" 01/21 13:29
→ stock123:自用到營業 為什麼要說住家用 01/21 13:34
→ stock123:你的這一段 "房屋稅: 自用=非自用<非住非營<營業用 " 01/21 13:37
→ stock123:不是用到自用的字眼? 01/21 13:37
→ stock123:推文上下不一 到底懂不懂阿 01/21 13:39
→ stock123:另外 我要糾正你 01/21 13:41
→ stock123:kaod:房屋稅: 自用=非自用<非住非營<營業用 01/21 13:42
→ stock123:房屋稅沒有非自用這種字眼 01/21 13:42
→ stock123:房屋稅條例第四條 01/21 13:51
→ stock123:應該是第五條 01/21 13:52
→ stock123:1. 住家用房屋最低不得少於其房屋現值百分之一點三八， 01/21 13:53
→ stock123:自住房屋不得超過百分之一點三八。 01/21 13:55
→ stock123:這比率後來有修正過 01/21 13:56
→ stock123:住家用房屋 和自住用房屋 兩者比率是不同的 01/21 13:57
→ stock123:新版本 http://tinyurl.com/yjj2qde 01/21 13:59
推 kaod:sorry,剛剛有事走開。謝謝分享法條,我倒是從沒注意到房屋稅也 01/21 14:28
→ kaod:有自用與一般住家的差別,因為都是繳1.2%的,這點是我的錯。 01/21 14:29
推 kaod:至於地價稅的部份,我還是堅持我的看法,地價稅增加主因是在自 01/21 14:32
→ kaod:用住宅的"自用"消滅了,不是因為被登記成營業,這也是我最前面 01/21 14:33
→ kaod:6F推文的本意。 01/21 14:33
→ kaod:至於我有沒有繳過地價房屋稅嘛,其實有繳過,而且也繳過營業用, 01/21 14:35
→ kaod:不過不是在台北市就是了。 01/21 14:35
→ stock123:^^ 01/21 16:02
→ stock123:其實我打字很快 波文也常跳躍式 有些文字寫得不夠深 01/21 16:03
→ stock123:應該要寫再清楚點 01/21 16:03
→ stock123:有關地價稅的部份 01/21 16:16
→ stock123:地價稅 是怎麼計算的 如果我沒記錯 01/21 16:16
→ stock123:一是一般稅率 二是特別稅率 包括自用 公有地 公共設施保 01/21 16:18
→ stock123:留地等 兩者是獨立計算 適用特別稅率並非來自一般稅率的 01/21 16:19
→ stock123:減免 所以自住自用所享的地價稅並非剪免而來 而是獨立的 01/21 16:20